16 de octubre de 2026
Mercado inmobiliario del norte de Mallorca en 2026: guía de Pollença, Puerto de Pollença, Alcúdia, Bonaire y Formentor. Datos contrastados y criterios para comprar una vivienda, elegir un solar o construir una villa a medida.
Actualizado: 16 de octubre de 2026 · Datos municipales de septiembre de 2026 y registrales del 2T 2026.
En resumen: en el mercado inmobiliario del norte de Mallorca, el precio medio anunciado es de 5.770 €/m² en el estudio CRES/Porta Mallorquina de 2026, frente a 7.370 €/m² en el conjunto de la isla. RealAdvisor estima, con otro método y otro ámbito, 6.701 €/m² en Pollença y 6.065 €/m² en Alcúdia (septiembre de 2026). No son precios escriturados.
Comprar una vivienda en Pollença, Puerto de Pollença, Alcúdia o Formentor exige mirar más allá del precio por metro cuadrado. Dos propiedades situadas a pocos minutos de distancia pueden ofrecer derechos urbanísticos, superficies, accesos y posibilidades de reforma completamente diferentes.
Esta guía de New Development Mallorca, iniciativa vinculada a LF91, combina el estudio de oferta del CRES, estimaciones de mercado y estadísticas registrales con una lectura de arquitectura y gestión de proyectos. Analizamos tanto la vivienda terminada como una alternativa que merece atención: comprar un solar y construir una casa a medida en Mallorca.
Indicadores del mercado inmobiliario del norte de Mallorca en 2026
| Indicador | Dato y fecha | Fuente / alcance |
|---|---|---|
| Precio anunciado norte | 5.770 €/m² (4.410–7.130) · 2026 | CRES / Porta Mallorquina · anuncios |
| Precio anunciado Mallorca | 7.370 €/m² (+9,8 %) · 2026 | CRES / Porta Mallorquina · anuncios |
| Precio estimado Pollença | 6.701 €/m² · sept. 2026 | RealAdvisor · modelo municipal |
| Precio estimado Alcúdia | 6.065 €/m² · sept. 2026 | RealAdvisor · modelo municipal |
| Precio registrado Baleares | 4.311 €/m² · 2T 2026 | Colegio de Registradores · escrituras |
| Compradores extranjeros | 32,27 % Baleares / 15,98 % España | Colegio de Registradores · 2T 2026 |
| Viviendas turísticas autorizadas | 2.459 Pollença / 1.420 Alcúdia · julio 2026 | Registro Consell, analizado por Mallorcadiario |
Metodología. CRES refleja precios de anuncio de su muestra; RealAdvisor ofrece estimaciones estadísticas municipales; Registradores refleja operaciones inscritas. Las cifras no son intercambiables y las medias regionales no predicen el valor de una parcela concreta.
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda en el norte de Mallorca en 2026?
El mapa regional de CRES / Porta Mallorquina 2026 sitúa el precio medio de oferta del norte en 5.770 €/m², dentro de una banda de 4.410 a 7.130 €/m². Se trata de un promedio de inmuebles anunciados: no equivale al importe finalmente pactado. La media insular es de 7.370 €/m², y el suroeste alcanza 9.980 €/m². Así, el norte se sitúa aproximadamente un 22 % por debajo de la media insular y un 42 % por debajo del suroeste.
Para acercarse a la realidad municipal, RealAdvisor estima en septiembre de 2026 unos 6.701 €/m² para el conjunto de las viviendas de Pollença y 6.065 €/m² para Alcúdia. Sus modelos combinan diversas fuentes y se actualizan mensualmente: miden un universo y una metodología diferentes de los del mapa regional. No deben promediarse ni compararse directamente con escrituras registradas.
El Colegio de Registradores informó de 4.311 €/m² en Baleares en el segundo trimestre de 2026. Es otra escala geográfica, otro periodo y otra medición. La recomendación práctica es sencilla: usa los indicadores generales para entender el contexto, y toma decisiones con comparables homogéneos, tasación y estudio técnico individualizado.
Pollença y Puerto de Pollença: casco histórico, La Font, Gotmar y Llenaire
El casco histórico de Pollença resulta atractivo por su tejido urbano tradicional, patios, casas de pueblo y rehabilitaciones. Antes de comprar hay que comprobar el estado real de la construcción, sus posibles protecciones patrimoniales y la coherencia entre Catastro, Registro y licencia.
La Font, próxima al pueblo, interesa a quienes buscan una casa independiente, jardín y vida residencial. Gotmar, en el entorno de Puerto de Pollença, reúne villas y viviendas con diferentes orientaciones y vistas. Llenaire se aprecia por su proximidad a la playa y su ambiente residencial; en Puerto de Pollença, donde también hay obra nueva como Joan XXIII, la distancia al mar, los accesos y la situación en primera o segunda línea influyen más que una media genérica.
Para comprar una villa ya construida o estudiar un solar en La Font, Gotmar o Puerto de Pollença, la información decisiva es la que se refiere a la parcela: clasificación, ordenanza, superficie computable, ocupación máxima, retranqueos, servicios, servidumbres y situación de los expedientes urbanísticos. No todas las parcelas permiten una vivienda nueva, ampliaciones o piscina, incluso en una zona consolidada.
Formentor: exclusividad, escasez y límites urbanísticos
Formentor combina un paisaje excepcional y una oferta inmobiliaria muy restringida. No es riguroso publicar un precio medio representativo para esta microzona: son propiedades escasas y heterogéneas, algunas con protección ambiental o condicionantes asociados a suelo rústico.
El análisis de una finca debe comenzar por su legalidad urbanística, la situación de ampliaciones y anexos, la posibilidad real de reforma y el régimen de protección aplicable. La proximidad a la costa o un entorno protegido puede exigir autorizaciones sectoriales adicionales. El atractivo del emplazamiento no puede interpretarse como garantía de edificabilidad.
Antes de entregar una reserva, conviene solicitar un informe urbanístico y una revisión arquitectónica. Comprar derechos que no existen supone un riesgo mucho más relevante que negociar una pequeña diferencia de precio por metro cuadrado.
Alcúdia, Puerto de Alcúdia, Bonaire y es Mal Pas
Alcúdia combina un casco histórico amurallado, una bahía con amplias playas y áreas residenciales muy distintas entre sí. El mercado del Puerto de Alcúdia es diferente del de las villas de Bonaire: cambian los tamaños de parcela, la privacidad, las vistas y la tipología de comprador.
Bonaire y es Mal Pas, donde se sitúan villas como Bonaire 42 y Bonaire 43, son zonas especialmente interesantes para estudiar una villa personalizada o la rehabilitación de una vivienda existente, por su paisaje residencial y la relación con la costa. Su atractivo no implica que cualquier terreno esté disponible ni que pueda edificarse: la topografía, los accesos, las servidumbres, las afecciones costeras y la ordenación de cada parcela deben comprobarse.
En 2026, las estimaciones municipales de Alcúdia no deben extrapolarse a cada calle de Bonaire o es Mal Pas. Para valorar una operación deben compararse superficie construible, inversión total y calidad arquitectónica, no solo precio del suelo o metros publicados.
Comprar una casa terminada o adquirir un solar y construir: ¿qué conviene más?
Comprar un solar y construir una villa a medida en Mallorca permite diseñar la distribución, la orientación, las instalaciones y las prestaciones energéticas según el modo de vida del propietario, sin asumir necesariamente las limitaciones de una vivienda de segunda mano. También facilita planificar desde el inicio el jardín, la piscina cuando sea autorizable, el confort térmico, el mantenimiento y la integración paisajística.
Otra ventaja es el control del proyecto y del presupuesto por fases: antes de comprar el terreno puede estudiarse la viabilidad, elaborar un anteproyecto y establecer una primera estimación de costes. Durante el diseño se ajustan superficies y soluciones constructivas; en ejecución se siguen mediciones, contratación, certificaciones y cambios. Nuestra guía de la villa llave en mano detalla costes y plazos orientativos. Esto no garantiza que construir sea más barato o rápido que comprar una vivienda lista para entrar; su valor principal es la personalización y la trazabilidad de las decisiones.
Las zonas que merecen una búsqueda individualizada de parcelas son Bonaire y es Mal Pas (Alcúdia) y, en el municipio de Pollença, La Font, Gotmar, Puerto de Pollença y determinados entornos residenciales de Llenaire. En la zona hay, por ejemplo, parcelas con licencia como Can Gat y Can Melis. Son áreas a explorar, no un listado de solares necesariamente disponibles o edificables. En Formentor, las restricciones hacen indispensable una prudencia especial.
Qué ofrecen LF91 y EPIC Constructions
LF91 y EPIC Constructions ofrecen un trabajo coordinado desde la búsqueda y evaluación técnica del terreno, el diseño arquitectónico, interiorismo y paisajismo, hasta la gestión del proyecto, control de costes, tramitación de licencias y documentación administrativa, coordinación de profesionales y ejecución de la obra a cargo de EPIC. El objetivo es que el comprador tenga una visión global del proyecto y un interlocutor técnico durante las distintas fases, con asesoramiento jurídico especializado cuando resulte necesario.
Servicios relacionados: Arquitectura LF91 · Control de costes LF91 · Project management LF91 · EPIC Constructions · Casa a medida
Zonas del norte de Mallorca: qué buscar y qué verificar
Las medias municipales no sustituyen al análisis por microzona. Para identificar una oportunidad real, conviene distinguir el producto, el uso previsto y los derechos que acompañan a cada parcela o vivienda.
| Zona | Perfil de compra / construcción | Revisión técnica prioritaria |
|---|---|---|
| Pollença casco | Casa de pueblo, rehabilitación | Protección patrimonial, estructura y licencias |
| La Font | Villa, parcela residencial | Ordenanza, ocupación, servicios y accesos |
| Gotmar | Villa, nueva construcción si procede | Topografía, vistas, retranqueos y licencias |
| Puerto de Pollença | Apartamento, villa, solar puntual | Zona exacta, primera/segunda línea y servidumbres |
| Llenaire | Villa y vivienda residencial | Distancia al mar, usos y parámetros |
| Alcúdia / Puerto | Apartamento y vivienda familiar | Uso, comunidad, licencia y superficie |
| Bonaire / es Mal Pas | Villa a medida, reforma integral | Edificabilidad, pendiente, costa y acceso |
| Formentor | Finca singular | Protección ambiental y derechos adquiridos |
Demanda internacional y volumen de compraventas en Baleares
En el segundo trimestre de 2026, los compradores extranjeros participaron en el 32,27 % de las compraventas de vivienda en Baleares, frente al 15,98 % del conjunto de España, según el Colegio de Registradores. Es un indicador autonómico: no mide por separado Pollença, Alcúdia o Formentor.
El peso internacional debe entenderse como un factor de demanda, no como prueba de una futura revalorización. Las viviendas singulares, con situación técnica y urbanística clara, suelen ser más fáciles de comparar y presentar al comprador que aquellas que dependen de licencias pendientes o superficies no regularizadas.
Alquiler turístico: una licencia no se presume
Ni la ubicación frente al mar ni la existencia de piscina otorgan automáticamente derecho a alquiler vacacional en Pollença o Alcúdia. El régimen balear (Decreto ley 4/2025) contempla limitaciones a la adquisición de plazas y excepciones concretas; por ello no es correcto anunciar una nueva licencia como si fuera un trámite ordinario. La situación debe verificarse en la normativa vigente, el Consell y la zonificación insular y municipal.
Según el análisis del registro oficial del Consell publicado por Mallorcadiario en julio de 2026, Pollença acumulaba 2.459 viviendas turísticas autorizadas y Alcúdia 1.420. Es un dato sobre licencias existentes, no sobre nuevos permisos. Para una operación destinada a explotación turística deben comprobarse número y tipo de registro, vigencia, compatibilidad urbanística, restricciones, y las consecuencias del cambio de titularidad mediante asesoramiento jurídico.
La rentabilidad real depende de los ingresos netos, los periodos de ocupación, los costes de gestión, mantenimiento, impuestos y regulación. No debe financiarse la compra suponiendo un ingreso turístico no acreditado.
Licencias de obra, garantías y control del presupuesto
El primer paso en un proyecto de obra nueva en el norte de Mallorca es comprobar la viabilidad urbanística, algo que cubre nuestro asesoramiento previo a la compra. Antes de adquirir el solar deben conocerse la clasificación del suelo, parámetros edificatorios, situación de servicios, topografía y posibles afecciones. Solo después tiene sentido fijar el alcance del anteproyecto, la estimación económica y un calendario condicionado a los trámites.
No existe un plazo oficial único de licencia para Pollença y Alcúdia: depende del municipio, las características del terreno, la documentación y los informes sectoriales. Evita tomar como fecha contractual de inicio una estimación genérica. Si se compra una promoción en construcción, comprueba licencia, memoria de calidades, garantías legalmente exigibles (Ley de Ordenación de la Edificación) y protección de anticipos conforme al régimen aplicable.
En viviendas existentes, la inspección debe abarcar estructuras, humedades, cubiertas, instalaciones, antigüedad real y legalidad de ampliaciones. Un estudio de viabilidad previo a la señal permite filtrar operaciones que, pese a su atractivo visual, incorporan riesgos importantes.
¿Es buen momento para invertir en el mercado inmobiliario del norte de Mallorca en 2026?
El estudio CRES refleja una subida del 9,8 % en el precio medio anunciado del conjunto de Mallorca respecto al año anterior, pero la evolución pasada no garantiza rentabilidades futuras. En el norte, la decisión depende del precio negociado, del uso, de las características de la parcela y del coste total de propiedad o construcción.
Un comprador que busque uso propio puede priorizar distribución, eficiencia energética y entorno. Quien considere una inversión debe examinar costes de adquisición, financiación, mantenimiento, impuestos, valor de salida y escenarios conservadores. La mejor oportunidad no es necesariamente la vivienda más barata por metro cuadrado, sino aquella cuyo coste total y viabilidad pueden comprobarse.
Comprobaciones imprescindibles antes de comprar
Antes de comprar en el norte de Mallorca, reúne y revisa esta documentación:
- Ventas comparables de propiedades similares.
- Nota simple del Registro de la Propiedad.
- Referencia y planos catastrales.
- Informe urbanístico individualizado de la parcela.
- Licencias, certificados y posibles servidumbres.
- Estado de la construcción (inspección técnica).
- Presupuesto global con impuestos.
En obra nueva o compra de solar, añade:
- Estudio topográfico y, cuando proceda, geotécnico.
- Suministros y costes de urbanización.
- Honorarios técnicos.
- Margen de contingencias.
Si existe intención de alquilar, añade la revisión específica del régimen turístico. Si la operación implica una vivienda sobre plano, valida las garantías y las condiciones contractuales con asesoramiento jurídico independiente.
Preguntas frecuentes: precios, solares y obra nueva en el norte de Mallorca
Precios y mercado
¿Cuál es el precio medio por metro cuadrado en el norte de Mallorca en 2026?
El estudio de anuncios CRES/Porta Mallorquina sitúa la región norte en 5.770 €/m², con una horquilla de 4.410 a 7.130 €/m². La media del conjunto de Mallorca es de 7.370 €/m². Son cifras de oferta y no precios escriturados; el valor de cada vivienda depende de la localización exacta, su estado y la situación urbanística.
¿Cuánto cuestan las viviendas en Pollença y Alcúdia?
Según los modelos municipales de RealAdvisor consultados para septiembre de 2026, la estimación media es de 6.701 €/m² en Pollença y 6.065 €/m² en Alcúdia. No representan una tasación ni permiten calcular automáticamente el precio de Bonaire, La Font, Gotmar u otras microzonas. La comparación debe realizarse entre propiedades equivalentes.
¿Qué es más útil, el precio anunciado o el registrado?
Los dos aportan contexto, pero miden cosas distintas. El precio anunciado refleja la oferta disponible; el registrado recoge operaciones formalizadas, con desfase temporal. Además deben coincidir ámbito, tipología y periodo antes de comparar. Para una decisión individual, las compraventas comparables y la viabilidad técnica pesan más que una media regional.
¿Se puede obtener una licencia de alquiler turístico en Pollença o Alcúdia?
La normativa de Baleares establece restricciones y excepciones que requieren verificación caso por caso. Una licencia anterior no debe darse por automáticamente válida para otro titular o inmueble. Antes de comprar con finalidad turística, solicita la documentación y asesoramiento jurídico por escrito; no uses ingresos potenciales no acreditados como base del plan financiero.
Solares y construcción
¿Dónde buscar un solar para construir una villa en Pollença o Alcúdia?
Para iniciar una búsqueda selectiva pueden estudiarse Bonaire, es Mal Pas, La Font, Gotmar, Puerto de Pollença y Llenaire, según disponibilidad, características y presupuesto. Se trata de zonas de interés residencial, no de una garantía de suelo edificable. Antes de comprar es indispensable confirmar parámetros, licencias, accesos, servidumbres y costes de urbanización.
¿Qué ventajas tiene comprar un terreno y construir en Mallorca?
Permite planificar arquitectura a medida, distribución, eficiencia energética, integración paisajística, acabados y mantenimiento desde el origen. También permite presupuestar por etapas y controlar mejor los cambios de alcance. No siempre implica ahorro o menor plazo frente a una casa terminada: la viabilidad y el coste total deben evaluarse antes de entregar una reserva por el solar.
¿Se puede construir en cualquier parcela de Bonaire o Gotmar?
No. La localización en una urbanización no confirma por sí sola edificabilidad, volumen, ocupación o derecho a construir una piscina. La situación depende de la clasificación del suelo, planeamiento vigente, afecciones y expediente individual. Se necesita un estudio técnico y urbanístico específico.
Ampliaciones, licencias y servicios
¿Es posible comprar una vivienda en Formentor y ampliarla?
Comprar puede ser posible si aparece oferta, pero ampliar o reconstruir depende de los derechos urbanísticos de la finca, del tipo de suelo y de las protecciones aplicables. No existe una regla común para todas las parcelas. Conviene revisar licencias históricas, edificaciones existentes y los informes sectoriales antes de asumir derechos de ampliación.
¿Cuánto tarda una licencia de obra nueva en el norte de Mallorca?
No existe un tiempo universal válido para Pollença y Alcúdia. El plazo varía según proyecto, documentación, ayuntamiento y autorizaciones sectoriales. Una solicitud presentada no es una licencia concedida. Conviene modelizar varios escenarios de calendario y coordinar la tramitación con el equipo técnico desde la fase de selección del solar.
¿Qué servicios ofrecen LF91 y EPIC Constructions?
LF91 puede coordinar la búsqueda y evaluación técnica del terreno, proyecto de arquitectura, interiorismo, paisajismo, trámites administrativos, project management y control de costes. EPIC Constructions se ocupa de la ejecución constructiva, coordinada con el proyecto. El alcance, calendario, garantías y honorarios deben concretarse en la propuesta profesional.
Conclusión y siguiente paso
El mercado inmobiliario del norte de Mallorca no es homogéneo. Pollença, Alcúdia, Bonaire y Puerto de Pollença ofrecen perfiles diferentes y la documentación técnica es tan decisiva como la ubicación. Si el objetivo es una villa propia, la opción de localizar un solar y proyectar una vivienda desde cero debe estudiarse junto a la compra tradicional. LF91 y EPIC Constructions pueden acompañar el proceso coordinado, desde el análisis inicial y el diseño hasta el control de costes y la ejecución. Solicita un estudio de viabilidad antes de comprometer la compra.
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Fuentes contrastadas y metodología
Consulta realizada para esta revisión el 16 de octubre de 2026. El mapa por regiones procede del estudio de oferta de CRES/Porta Mallorquina y no es estadística notarial. RealAdvisor publica estimaciones dinámicas; las cifras citadas corresponden a septiembre de 2026.
- Estudio CRES / Porta Mallorquina 2026
- Colegio de Registradores, nota 2T 2026
- RealAdvisor: Pollença, septiembre 2026
- RealAdvisor: Alcúdia, septiembre 2026
- Decreto ley balear 4/2025 (BOE)
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (BOE)
- Mallorcadiario: registro del Consell, julio 2026
- Observatorio de la Vivienda de Baleares
- LF91: obra nueva y colaboración con EPIC
Información editorial y de mercado. No constituye tasación ni asesoramiento jurídico, fiscal o urbanístico para una operación concreta.
